I. Виды ипотеки
Болгарское право признаёт две категории ипотеки недвижимого имущества: договорную ипотеку (договорна ипотека), возникающую по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем, и законную ипотеку (законна ипотека), возникающую в силу закона в предусмотренных им случаях, прежде всего в пользу продавца недвижимого имущества в обеспечение невыплаченной покупной цены и в пользу сособственника, которому в производстве по разделу передано всё находившееся в сособственности имущество, в обеспечение компенсации, причитающейся другим сособственникам. На практике договорная ипотека является предпочтительным инструментом в коммерческом и банковском контексте; законная ипотека возникает в силу закона и выполняет защитную функцию для категорий кредиторов, указанных в законе.
II. Учреждение договорной ипотеки
Договорная ипотека учреждается нотариальным актом, совершаемым перед нотариусом, имеющим территориальную компетенцию по месту нахождения недвижимости. В акте должны быть указаны: ипотекодатель и ипотекодержатель; обеспечиваемое обязательство (его характер, размер, валюта, процентная ставка и срок погашения); а также заложенная в ипотеку недвижимость (с указанием её кадастрового идентификатора, адреса и площади). Ипотека может быть учреждена на любое недвижимое имущество, которое может быть объектом вещного права, включая земельные участки, здания, квартиры и право застройки, при условии что на дату совершения акта ипотекодатель имеет зарегистрированное право собственности на это имущество.
Ипотека регистрируется в Имущественном реестре Агентства по регистрации, а её очередность по отношению к другим обременениям определяется порядком регистрации. Ипотека, зарегистрированная после ранее зарегистрированной ипотеки или ареста недвижимости, имеет последующую очередь и удовлетворяется из выручки от принудительного исполнения только после погашения требований по более ранним обременениям. Очередность зарегистрированной ипотеки не изменяется вследствие последующей несостоятельности ипотекодателя: ипотекодержатель сохраняет право обратить взыскание на заложенное имущество с учётом правил, применимых в производстве по несостоятельности.
III. Принудительное исполнение
При неисполнении обязательств ипотекодателем ипотекодержатель может начать исполнительное производство, получив исполнительное основание в компетентном суде — как правило, на основании самого нотариального акта, который относится к документам, перечисленным в статье 417 Гражданского процессуального кодекса, — и представить исполнительный лист компетентному частному судебному исполнителю. Судебный исполнитель вручает ипотекодателю уведомление о принудительном исполнении и после истечения установленного законом двухнедельного срока для добровольного исполнения приступает к оценке и публичной продаже заложенной недвижимости.
Публичная продажа (публична продан) проводится судебным исполнителем в течение одного месяца, в который заинтересованные покупатели могут подавать запечатанные предложения. Начальная цена устанавливается в размере семидесяти пяти процентов от рыночной стоимости, определённой лицензированным оценщиком, назначенным судебным исполнителем. Если на первых торгах не поступит ни одного предложения, проводятся вторые торги с начальной ценой в размере пятидесяти процентов от оценочной стоимости. Победитель торгов уплачивает продажную цену судебному исполнителю, который распределяет выручку между обеспеченными и необеспеченными кредиторами в установленной законом очередности, а остаток, если он имеется, перечисляет ипотекодателю.
IV. Оспаривание принудительного исполнения
Ипотекодатель и иные заинтересованные лица могут оспаривать различные аспекты исполнительного производства — включая оценочную стоимость, проведение торгов и распределение выручки — путём подачи жалобы в контролирующий окружной суд. Основания для обжалования ограничены, и суды, как правило, не склонны вмешиваться в исполнительное производство, проведённое с соблюдением процессуальных требований Гражданского процессуального кодекса. Однако ошибки в оценке, процессуальные нарушения при вручении уведомлений и нарушения процедуры торгов в опубликованной практике Верховного кассационного суда служили основаниями для отмены торгов.
V. Практические соображения для кредиторов
Кредиторам, принимающим в обеспечение болгарское недвижимое имущество, следует учитывать несколько практических моментов. Оценка для целей принудительного исполнения определяется на момент исполнения, а не на момент учреждения ипотеки, и в зависимости от рыночных условий к моменту неисполнения может существенно отличаться в любую сторону. Если недвижимость занята ипотекодателем или арендатором, судебный исполнитель должен принять её во владение до проведения торгов, что может увеличить сроки и расходы. А если ипотека имеет более низкую очередь, чем ранее зарегистрированные обременения, включая предшествующие ипотеки, аресты недвижимости и законные ипотеки, чистая сумма, доступная младшему ипотекодержателю, может быть значительно меньше валовой выручки от торгов.