Покупка недвижимости в Болгарии иностранцем
Передача недвижимости в Болгарии осуществляется в нотариальной форме: право собственности переходит при совершении нотариусом акта, а реестр определяет, кому что принадлежит. Это делает саму сделку быстрой и формальной — и одновременно означает, что именно всё происходящее до обращения к нотариусу определяет, является ли покупка юридически надёжной.
В этом руководстве рассматривается, что иностранный покупатель вправе законно приобрести, что необходимо проверить до передачи каких-либо денег, как проходит процедура и сколько она стоит.
Кратко
- Граждане ЕС / ЕЭЗ
- Здания + земляНа тех же условиях, что и граждане Болгарии.
- Граждане других государств
- Только зданияЗемля — через болгарскую компанию.
- Налог при переходе права собственности
- 0,1–3%Устанавливается муниципалитетом. В Софии: 3%.
- Общие обязательные расходы
- 3–4%Налог, нотариальный сбор и регистрационные сборы.
- Право собственности переходит
- При совершении нотариального актаПеред болгарским нотариусом.
- Нужно ли личное присутствие?
- Не требуетсяДостаточно нотариально удостоверенной доверенности.
Что вам разрешено покупать
Статья 22 Конституции Болгарии исторически запрещала иностранным гражданам владеть землёй. Поправки 2005 года ввели условное исключение для случаев, когда это допускается международным договором, — поэтому ответ по-прежнему зависит от гражданства, а не только от внутреннего законодательства.
| Покупатель | Может приобрести | Правовое положение |
|---|---|---|
| Граждане ЕС / ЕЭЗ | Здания и землю | Может приобретать и здания, и землю на тех же условиях, что и граждане Болгарии, — без требования о проживании, без процедуры получения разрешения и без количественных ограничений. Переходное ограничение в отношении сельскохозяйственных и лесных земель прекратило действие 1 января 2014 года. |
| Граждане третьих стран | Только здания | Могут свободно приобретать здания и ограниченные вещные права на землю, включая право застройки, но не право собственности на саму землю, если только это не допускается применимым международным договором. |
| Граждане третьих стран — через компанию | Здания и землю | Компания, зарегистрированная в Болгарии, обладает болгарской правосубъектностью независимо от гражданства её участников или акционеров и может приобретать землю без ограничений. Именно этот путь выбирает большинство покупателей из третьих стран. |
| Любой покупатель — сельскохозяйственная земля | Отдельный режим | Сельскохозяйственные и лесные земли регулируются отдельным законодательством и подчиняются условиям, которые не применяются к обычной жилой недвижимости. Их следует рассматривать как отдельную юридическую задачу. |
Что необходимо проверить
В Имущественном реестре регистрируется каждый акт, затрагивающий недвижимость. Почти каждая проблема, выявляющаяся после завершения сделки, была видна там заранее.
| Проверка | Почему это важно |
|---|---|
| Цепочка прав собственности | Проследите, как продавец приобрёл недвижимость и как её приобретал каждый предшествующий собственник, достаточно глубоко назад, чтобы убедиться в непрерывности цепочки. Порок сделки, совершённой несколько переходов назад, всё ещё может привести к утрате приобретённого права. |
| Ипотеки (ипотека) | Зарегистрированная ипотека сохраняется после продажи и может быть обращена на недвижимость уже в руках покупателя. Она должна быть погашена до завершения сделки или одновременно с ним, причём погашение необходимо проверить, а не просто принять обещание об этом. |
| Судебные аресты (възбрана) | Арест свидетельствует о наличии исполнительного производства против нынешнего собственника и запрещает распоряжение. Передача, совершённая вопреки аресту, может быть оспорена кредитором. |
| Права строительства | Непогашенное право застройки даёт третьему лицу право построить здание на земельном участке и отдельно владеть этим зданием. Земельный участок, приобретённый при существующем таком праве, приобретается обременённым. |
| Акт 16 | Для завершённого здания это разрешение на пользование. Без него здание нельзя законно заселять, подключать к коммунальным сетям или закладывать как завершённый объект недвижимости. |
| Кадастровое положение | Убедитесь, что фактически построенный объект соответствует кадастровой записи и что кадастровая схема охватывает именно то, что вы полагаете приобретаемым. |
| Наследники и согласия | Если недвижимость была унаследована, установите полный круг наследников. Продажа без согласия каждого наследника является продажей идеальной доли, а не всей недвижимости. |
| Налоговая оценка | Муниципальная налоговая оценка определяет налоговую базу и необходима до того, как нотариус сможет совершить сделку. |
От осмотра до зарегистрированного права собственности
- Привлеките адвоката до подписания чего-либоНе после предварительного договора. Почти каждая проблема, проявляющаяся позднее, была заранее видна в реестре.Неделя 1
- Проверка титулаПоиск в Имущественном реестре по имени нынешнего собственника и предыдущих собственников в цепочке, а также проверка каждого зарегистрированного акта по партиде недвижимости.Недели 1–2
- Предварительный договорУстанавливает цену, дату завершения сделки и последствия, если продавец не сможет передать чистый титул. Именно этот документ защищает депозит — и именно на этом этапе переговорная позиция покупателя наиболее сильна.Неделя 2
- Получение налоговой оценки и снятие обремененийПолучается муниципальная налоговая оценка, а снятие любой ипотеки или ареста организуется до завершения сделки или одновременно с ним.Недели 2–4
- Уплата налога при переходе права собственностиУплачивается в нотариальной конторе в день сделки. Нотариус не совершит акт без доказательства оплаты.День завершения сделки
- Нотариальный актСовершает нотариус, обладающий территориальной компетенцией по месту нахождения недвижимости. Право собственности переходит при совершении акта.День завершения сделки
- Регистрация в Имущественном реестреАкт вносится в реестр Агентства по регистрации. Именно регистрация делает приобретение противопоставимым третьим лицам.В тот же день
Сколько стоит сделка
| Статья расходов | Размер | Примечания |
|---|---|---|
| Местный налог при переходе права собственности | 0.1% – 3% | Устанавливается каждым муниципалитетом. В Софии ставка составляет 3%. Взимается с большей из двух величин — согласованной цены и муниципальной налоговой оценки — и по сложившейся практике уплачивается покупателем. |
| Нотариальный сбор | Установленная законом шкала | Прогрессивная шкала, применяемая к той же налоговой базе: процент снижается по мере роста стоимости, а максимальный размер сбора за одну сделку ограничен. |
| Регистрационный сбор | Процент от налоговой базы | Уплачивается Агентству по регистрации при внесении нотариального акта в Имущественный реестр. |
| НДС | 20% — когда применяется | Возникает при продаже новых зданий продавцом, зарегистрированным по НДС, и при продаже урегулированных земельных участков под застройку. Большинство вторичных продаж жилой недвижимости между частными лицами под это не подпадает. |
| Юридические расходы | По соглашению | Проверка титула и сопровождение сделки. Согласовываются до начала работы. |
| Комиссия агента | По соглашению | Если в сделке участвует агентство. Не является обязательным расходом. |
Ставки отражают положение на август 2026 года после перехода Болгарии на евро 1 января 2026 года. Муниципальные ставки и установленные законом тарифы меняются; перед тем как полагаться на них, проверьте актуальные суммы.
Шесть способов, которыми иностранные покупатели теряют деньги
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Болгарии?
Да, хотя то, что именно можно приобрести, зависит от гражданства. Граждане государств ЕС и ЕЭЗ могут приобретать как здания, так и землю на тех же условиях, что и граждане Болгарии. Граждане других государств могут приобретать здания и ограниченные вещные права на землю, но не право собственности на саму землю, если только это не допускается применимым международным договором.
Как тогда покупателю из страны вне ЕС приобрести землю?
Чаще всего — через болгарскую компанию. Компания, зарегистрированная в Болгарии, обладает болгарской правосубъектностью независимо от того, кому она принадлежит, и может приобретать землю без ограничений. Такая структура полностью законна и широко используется, однако она влечёт ежегодные обязанности по подаче отчётности и соблюдению требований, которых нет при прямом владении.
Нужно ли мне находиться в Болгарии для покупки?
Не обязательно. Нотариальный акт может быть совершен представителем, действующим по нотариально удостоверенной доверенности, с апостилем, если она оформлена за границей. Многие иностранные покупатели завершают сделки именно так.
Сколько это стоит сверх цены?
Обязательные налоговые и нотариальные расходы обычно составляют от трёх до четырёх процентов налоговой базы — большей из двух величин: согласованной цены и муниципальной налоговой оценки — без учёта юридических расходов и возможной комиссии агентства.
Что такое Акт 16 и почему о нём все говорят?
Акт 16 — это разрешение на пользование, выдаваемое после проверки завершённого здания. До его выдачи здание нельзя законно заселять, подключать к коммунальным сетям или закладывать как завершённый объект. Значительное число объектов, предлагаемых иностранным покупателям, либо вообще не имеют Акта 16, либо продаются до его выдачи.
Обязателен ли предварительный договор?
Да. Это договор, и он связывает обе стороны. Именно поэтому его не следует подписывать до проверки титула, а положения о прекращении и возврате денежных средств имеют большее значение, чем условие о цене.
Могу ли я сам проверить недвижимость до привлечения кого-либо?
Имущественный реестр открыт для общего доступа, и поиск можно выполнить онлайн. Без специальной подготовки сложнее интерпретировать смысл записей — непогашенная ипотека, арест недвижимости и зарегистрированный предварительный договор выглядят на странице схожим образом, но имеют совершенно разные последствия.
Даёт ли покупка недвижимости право на проживание в Болгарии?
Нет. Само по себе владение недвижимостью не является основанием для разрешения на проживание. Проживание оформляется по отдельной процедуре со своими условиями и должно планироваться параллельно с покупкой, а не предполагаться как её автоматическое следствие.
Связанные руководства
- Предварительный договор на недвижимость в Болгарии: что проверить до внесения задатка →
- Продажа недвижимости в Болгарии из-за границы: документы и юридические этапы →
Покупаете в Болгарии?
Пришлите мне данные недвижимости, и я скажу вам, что о ней показывает реестр, — до того, как вы что-либо подпишете или внесёте депозит.
Запросить консультацию →